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香港:暴跌降临!

  • 发布时间:2021-08-29 11:37:36
  • 作者:观点

两个月前,媒体还在为香港土地价格是否真的暴跌打口水仗。今天,一则更有冲击力的消息就破空而来了!

 

据《21世纪经济报道》援引戴德梁行的数据,香港一线地段街铺的租金在今年第一季度平均下跌了5%-7%,而铜锣湾区的租金相比2013年高峰水平更暴跌了51%

 

一谈到香港的商铺租金,大家必然会提到罗素街。这条位于铜锣湾地铁站A出口、时代广场门前的小街只有200多米长,但它的身价却让纽约第五大道、巴黎香榭里大道和东京银座汗颜。全球最贵的几间商铺,都分布在这条街道上。


 

上面这张照片就是罗素街,画面中心的“英皇钟表珠宝”租用的就是全球铺王“罗素街地下59B1B3号”(说是地下,其实就是一楼的街铺)。这间商铺的面积是139.35平方米,此前的租金是每月250万港币,大概相当于每平米每月1.5万元人民币!有人计算过,一般零售商铺租金占营业额20%25%左右,这意味着,要租得起这间铺,每个月的营业额要超千万港元,平均每天的营业额要达到33万港元。

 

空置了将近半年后,这间商铺已经换了租户。原来的“英皇钟表珠宝”在租用了12年后离开,根据香港土地注册处资料,这一“铺王”被施华洛世奇租下,租约由20161月开始,每月租金达到150万港元,比旧租约租金低了40%

 

你没有看错,这间商铺的身价转眼之间暴跌了40%

 

无独有偶,罗素街8号地下3-5号铺2015年底由香港本地化妆品零售商卓悦取代原有的奢侈名表店卡地亚承租,每月租金则由276万港元骤降至160万元港币,大跌42%



上图:红线部分为罗素街。

 

前几天我刚刚去过一次罗素街和时代广场,说实话,的确比以前冷清了不少。尤其是时代广场里5楼以上的商铺,基本上门可罗雀。

 

戴德梁行的数据还显示,香港四大核心购物区,即铜锣湾、尖沙咀、中环、旺角,今年第一季度的商铺租金环比下跌5%-7%,相比2013年的高位则暴跌了34%-50%

 

商铺在暴跌,那么住宅呢?

 

据香港特区政府差饷物业估价署331日发布的数据,2月份,香港私人住宅的售价指数报272.8点,与201410月份水平相当,环比下跌2.19%,同比下跌6.42%。自201510月份以来,香港私人住宅(就是内地的商品住宅)的售价指数已连跌5个月,累计下跌10.88%



上图:笔者近日拍的一张照片,香港炮台山附近一栋民居的售价和租金,这里距离铜锣湾地铁只有两站地,距离湾仔只有三站地。一套实用面积60来平米的房子售价950万港币,租金2.55万港币,租金回报率为3.2%左右,明显超过北上深。

 

日前,长实地产主席李嘉诚公开表示:目前香港的楼市是1996年以来最差的,甚至差过2003年非典时期。

 

不过恒基地产主席李兆基就安慰大家:老乡们,别害怕,香港楼价最多跌30%,因为建筑成本不能减少了。

 

靠,真没有见过这样安慰人的。不过,这就是香港的“港情”,那里的资产价格从来都是风高浪急。

 

是什么造成了香港房价下跌?我想很多人都可以随口说出好几个:1,由于少数香港人的不友好,内地人去香港旅游、购物的热情在下跌;2,香港内部的风波不断,影响了经济;3,全球经济都不景气。

 

其实还有两大因素不容忽视:1,港币跟美元挂钩,美元进入加息周期,香港虽然经济不景气,但港币也必须跟随美元进入加息周期,这对于港股和香港的不动产当然是利空。2,香港仍然维持了比较严厉的楼市限购政策,防止内地资产泡沫波及香港。

 

对于香港零售业的衰退和商铺价格暴跌,一些内地网友表示很开心,认为这是对“不欢迎内地游客”的一个报应。但他们可能不知道,普通香港人也很开心,他们同样乐观其成。

 

过去这些年,随着内地游客涌入,香港零售业进入大牛市,商铺租金翻着跟头上涨。于是,那些为香港人日常生活服务的店铺不断消失,包括很多有历史感、文化特色的小店。这些商铺被业主租给赚内地人钱的钟表店、珠宝店、药店等。此外,高铺租还带来了高物价,这也让香港的普通人感到了压力。

 

从某种程度上说,这一波香港楼市的调整是政府有意引导的,目的就是为了缓解香港的社会矛盾,防止香港经济被内地需求异化。而内地对香港的旺盛需求,其本身也是畸形的,一方面来自人民币汇率的高估,另一方面来自市场监管的软弱(比如内地对香港的奶粉需求、疫苗需求)。

 

2016,变局中的香港。楼市将继续调整,而股市的机会或将显现。

     【今日股市点评】周四大盘在创出此轮反弹新高之后,就开始逐波走低。下午2点有过一次反弹,无奈未能成功,尾盘再次走软,上证指数下跌了超过42点,仍然收于3000点上方。


      此轮调整和市场中资金略显紧张有关,事实上3月底以来这种迹象比较明显。原因有三:1,CPI反弹,3月份可能突破2.5%,这让央行有所警惕;2,经济有见底迹象,部分数据开始好转;3,中国央行似乎开始考虑美元第二次加息之后的事情,人民币虽然强势,但随时可能开启一轮新的贬值。


      换句话说,货币政策有转向的可能。在这种情况下,加之套牢盘和减持的因素,大盘向上显得阻力较大。整体而言,目前仍然可以谨慎看多,反弹会在四月曲折进行,但操作中不宜追高,有盈利可以先了解,然后再寻找新的短炒机会。




       今天股市收低后,上图在朋友圈中疯转。招商证券策略会,真的成了A股屡试不爽的下跌魔咒?此图真假难辨,仅供君一笑。


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